مال مشاع

مال مشاع به چه معناست؟

مال مشاع به اموالی گفته می شود که بیش از یک صاحب یا مالک داشته باشد و هر کدام از مالکین در جزء به جزء کل ملک حق مالکیت داشته باشند و هریک را نتوان را خارج از هم تشخیص داد. مانند خانه ای که به فرزندان ارث می رسد و یا چند نفر با پول مشترک خانه ای را تهیه و هریک به نسبت به سهم خود در مالکیت آن شریک هستند، یعنی جزء جزء آن برای همه شرکاء است. ملک مشاع در واقع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، در اصطلاح حقوقی به این وضعیت اشاعه می گویند.

اگر مالکین مال مشاع بخواهند سهم خود را از یکدیگر جدا کنند راه حل هایی در قانون پیش بینی شده است که یکی از آن ها افراز نام دارد. افراز در معنای لغوی به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگری است، به معنی تفکیک سهم هریک از شرکای مال مشاع نیز تعبیر می شود.

این امکان برای شرکاء فراهم است تا با تراضی و توافق سهم ها را میان خود به هر نحوی که می خواهند تقسیم کنند. حال اگر توافق حاصل نشود متقاضی افراز می تواند با اجبار دیگر شرکاء را به تقسیم وادار نماید. به این ترتیب هر یک از شرکاء می تواند هر زمان که اراده کند تقاضای تقسیم سهم نماید، مگر آنکه تقسیم به موجب قانون ممنوع یا دیگر شرکاء بر عدم تقسیم ملزم شده باشند. توجه شود اگر بدون اطلاع و رضایت شریک حصه او به دیگری انتقال یابد این اقدام مرتکب مشمول جرائم انتقال مال غیر و فروش مال غیر می شود.

ماده 571 قانون مدنی در ارتباط با اموال مشاع

مطابق این قانون شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در یک شیء واحد به طور اشاعه. منظور از حقوق مالکین متعدد، حق مالکیت ایشان است. به این معنی که چند نفر در آن واحد مالک یک شیء باشند به طوری که جزء به جزء آن مال مشاع به عنوان ملک مالکین متعدد به حساب بیاید و هیچ یک مالکیت مستقل و مفروز بر مال نداشته باشند.

از همین رو عبارت به نحو اشاعه حالتی است که مالکیت هیچ یک از مالکان مشخص نباشد به شکلی که هر جزئی از اجزای شیء واحد در عین حال در مالکیت هر یک از ایشان باشد. در غیر این صورت اگر هریک از دو نفر مالک یک قسم معین از یک شیء باشد به طوری که هر یک از ایشان مالکیت سهم مشخصی از آن را داشته باشند، این نحو از اجتماع حقوق مالکان شرکت نیست و مشمول ماده 571 قانون مدنی نمی شود.

موارد غیر قابل افراز

همانطور که گفته شد برخی اوقات تقسیم از سوی قانون منع شده است و یا شرکاء ضمن قراردادی عدم تقسیم را شرط کرده باشند، در این گونه موارد نمی توان افراز را عملی کرد. همچنین در شرایطی که با تقسیم مال مشاع از مالیت ساقط شود تقسیم ممنوع است. اگر مال مشاع یک ملک باشد، نباید سند مالکیت معارض داشته باشد، در مورد افراز این ملک ابتدا باید رفع تعارض شود.

ملک مفروز

مفروز در لغت به معنای قابل تقسیم است. در اصطلاح حقوقی مفروز به مالی گفته می شود که قابلیت تقسیم شدن و جدا شدن را داشته باشد. ملک مفروز یک مال مشاع است که در واقع تقسیم شده است. به معنای آن که مالکان یک مال مشاع به تقسیم ملک اراده کرده اند، پس ملک مفروز است. ملک مفروز اما برخلاف مال مشاع تنها یک مالک دارد که در مورد تصرفات آن تصمیم می گیرد.

تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز

• ملک مشاع چند مالک دارد اما ملک مفروز تحت مالکیت تنها یک مالک است.
• در مورد ملک مشاع باید همه مالکان تصمیم بگیرند و در صورت مخالفت حتی یک نفر از آن ها توافقی صورت نمی گیرد. اما هر تصمیمی در مورد ملک مفروز بر عهده تنها مالک آن است.
• ملک مشاع زمانی که تقسیم می شود به ملک مفرزو تبدیل می شود.

فروش ملک مشاع

از آن رو که مال مشاع چند مالک دارد برای فروش آن چالش هایی پیش رو است. البته توجه به این نکته ضروری است که هر مالک می تواند در سهم خود مطابق حقوق خود تصرف کند، اعم از اینکه آن را به فروش برساند یا به دیگری منتقل کند. اما تصرف مادی در مال مشاع بدون رضایت و اطلاع دیگر شرکاء امکان پذیر نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی افراز و اموال مشاع

دو مرجع برای رسیدگی به درخواست افراز در نظر گرفته شده است که عبارتند از محاکم دادگستری و مراجع ثبتی.

• محاکم دادگستری

در سه مورد محاکم دادگستری مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز هستند، این سه مورد عبارتند از :

هنگامی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز دادگاه عمومی حقوقی محلی است که ملک در آن واقع شده است. عملیات ثبتی یک ملک زمانی خاتمه می یابد که ملک دارای سند مالکیت شود و در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا اینکه درخواست صدور سند برای آن ثبت شده باشد، همچنین آگهی نوبتی و تحدیدی آن به شکل صحیح منتشر شده باشد، تحدید حدود قانونی آن انجام گرفته باشد و در مهلت واخواهی مورد اعتراض قراار نگرفته باشد، و در آخر در دفتر املاک قابل ثبت باشد.

چنانچه در بین مالکان محجور یا غایبی باشد افراز ملک یا مال مشاع در صلاحیت دادگاه است. اگر مالک درصدی از اموال مشاع با یک پلاک مشاعی مجهول باشد، باز هم دادگاه عمومی حقوقی باید آن را افراز نماید. منظور از مجهول بودن مالک این است که مالک وی مشخص است اما درخواستی برای ثبت آن به عمل نیاورده است.

• مراجع ثبتی

زمانی که عملیات ثبتی ملک به پایان رسید، اداره ثبت مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز است. متقاضی افراز می بایست تقاضای خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم نماید تا درخواست ثبت شود. پرونده و وضعیت ثبتی ملک توسط نماینده بررسی و مراتب آن طی گزارشی از چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا سند مالکیتی برای آن ملک ثبت شده است یا نه. ضمناً اظهار نظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع اداره ثبت خواهد رسید.

پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم مقتضی را مبنی بر پذیرش یا رد درخواست افراز را اخذ می کند. اگر درخواست افراز پذیرفته شود روز معاینه ملک تعیین و به متقاضی اعلام می شود و سپس پرونده را برای تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکای مال مشاع به نقشه بردار ارجاع می دهند. اما اگر اداره ثبت درخواست را رد کند مراتب به متقاضی و شرکا اطلاع داده می شود.

روز معاینه محل توسط نقشه بردار طی اخطاری به تمامی مالکان مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می کند که در روز و ساعت مشخص در محل ملک حضور پیدا کنند. همچنین نقشه بردار تعیین می کند که عدم حضور سایر شرکا مانعی برای انجام عملیات افراز نیست و نقشه ملک تعیین می شود. بعد از تهیه نقشه و اخذ تاییدیه های لازم، نماینده با توجه به نقشه و به نحو معمول تفکیک صورت جلسه افراز را تنظیم و سهم هر مالک را مطابق قطعات افراز شده لحاظ می کند. پس از آن با امضای نماینده و نقشه کش و در صورت امکان امضای متقاضی، صورت جلسه برای اتخاذ تصمیم به اداره ارسال می شود. در صورت جلسه افراز ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب شماره و یا درج طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر یک از قطعه ها در سهم مالک مورد نظر قرار داده می شود.

در اداره ثبت پس از بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات افراز شده در صورت جلسه و نقشه آن، تصمیم مقتضی برای افراز ملک اتخاذ می شود. نظریه اداره ثبت به همراه یک رونوشت از نقشه و صورت جلسه افراز یه تمام شرکا ملک مشاع ابلاغ می شود. چنانچه شرکاء به این تصمیم اعتراضی داشته باشند باید مراتب را طی 10 روز از تاریخ رویت اخطار به صورت کتبی به دادگاه صالحه محل ملک تسلیم کنند. پس از رسیدگی به اعتراض درخواست صدور مالکیت نماید. با نظر به صورت جلسه افراز، نماینده پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات افراز شده را تهیه می کند. از طرف دیگر متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید تهیه و تحریر و مراتب ابطال اسناد مال مشاع را ضمن بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید.

طرفین دعوای افراز

معمولاً به این صورت است که دعوی افراز یک مال مشاع توسط یک یا چند مالک علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر به اقامه می شود. نکته قابل توجه آن است که در دعاوی افراز تمامی مالکین مشاعی یا به صورت خوانده یا به صورت خواهان در جریان قرار می گیرند.

اعتراض به تصمیم افراز

پیش تر گفته شد که متقاضی درخواست افراز را به اداره ثبت تسلیم می نماید. اداره ثبت ممکن است این درخواست را پذیرش یا رد کند. از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی وکیل متقاضی طی مدت 10 روز فرصت دارد که اگر اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست اعتراض خود را تقدیم کند.

تفکیک ملک مشاع به چه معناست؟

در معنای لغوی تفکیک به معنی جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوقی ثبت به معنی تجزیه کردن مال غیر منقول به قطعات کوچک تر است. به بیان دیگر تفکیک یعنی شخصی که دارای یک قطعه زمین است آن را به قطعات کوچک تر تقسیم کند. حال اگر مالک این قطعه زمین دو نفر باشند بعد از تفکیک هریک به نسبت حصه خود مشاعی خود در تمام قطعات سهم دارند.

تفاوت های تفکیک و افراز ملک مشاع

• در موضوع تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن یک مالک نیز قابل تفکیک است اما در افراز باید نحو اشاعه برقرار باشد یعنی ملک بیش از یک نفر مالک داشته باشد.
• در بحث تفکیک مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ قابل توجه نیست و بعد از تفکیک زمان تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر کدام از مالکین مال مشاع مطرح است که با توافق نسبت به کسری یا زیادت یا صلح و هبه رفتار می گردد. اما در موضوع افراز رعایت و توجه به سهم برابر با حصه هریک از مالکین مشاعی ضرورت دارد و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکاء و به وضعیت دیگر امکان پذیر نباشد باید تعدیل صورت گیرد و ما به التفاوت بهای مال مشاع که در سهم شریک قرار می گیرد با ذکر تاریخ در صورت جلسه مندرج شود.
• تفکیک صرفاً تقسیم ملک است اما افراز تقسیم مال مشاع و تعیین سهام مالکان مشاعی است. همینطور قطعات افراز شده به نسبت سهم مالک مشاع به او اختصاص می یابد. از همین رو در افراز حالت اشاعه الزامی است. در حالی که در تفکیک اشاعه ضرورت نداشته و مالک می تواند ملک را با رعایت قوانین حاکم بر تفکیک که در ضوابط و مقررات شهرداری ها آمده است تفکیک کند.
• در مبحث تفکیک سن مالک یا مالکان دخیل نیست ولی به موجب ماده 313 قانون امور حسبی اگر از مالکان محجور یا غایب باشند افراز بر عهده دادگاه است.
• اگر یکی از شرکاء مال مشاع به تفکیک اعتراض داشته باشد عملیات متوقف می شود و بعد از رضایت او کار از سر گرفته می شود.

کلام آخر

اگر در خصوص افراز مال مشروع وکیل24یا تفکیک ملک خود و همچنین برای طرح دعوی افراز به مشاوره و تخصص یک وکیل مجرب نیاز دارید همواره می توانید با گروه تماس حاصل نمائید.